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清华金融科技研究院副院长、五道口全球不动产金融论坛秘书长魏晨阳
“建议要切实抓好并落实公募REITs相关政策，更好发挥公募REITs的长期投资优势，有效化解房地产行业风险，盘活存量资产。
田傲云/发自北京
“在目前促内需、促消费的政策下，对持有运营一类的消费类基础设施的投资企业来说，以公募REITs（不动产投资信托基金）为契机构建不动产金融新模式，发展潜力巨大。”5月30日，清华金融科技研究院副院长、五道口全球不动产金融论坛秘书长魏晨阳在出席“2023年中国上市房地产企业高质量发展论坛暨第三届中国上市房企综合竞争力报告发布会”上表示。
魏晨阳认为，除了高杠杆外，很多房企流动性较低的存量资产比较多，怎样降杠杆以及盘活存量资产值得思考，公募REITs则提供了一条新的思路。“对于基础资产来说，公募REITs是持有型物业为主，核心在于长期运营，更重要的是要有基础资产的管理和运营能力，而不是把项目尽可能快的盘出去、卖出去。这样的模式下，持有人本身就需要有耐心的去经营资产，提高产品质量。”
魏晨阳认为，只有这样才能够不断的孵化出质量越来越好的资产，最后通过公募REITs实现比较平滑的退出。建议要切实抓好并落实公募REITs相关政策，更好发挥公募REITs的长期投资优势，有效化解房地产行业风险，盘活存量资产。
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存量时代的不动产金融新模式
“在当前宏观经济下行压力下，盘活存量资产更为重要。”魏晨阳表示，为支持不动产行业稳健发展，不动产金融新模式成为行业新发展关键阶段的转型点，特别是经历过去两年多的稳步前行，公募REITs底层资产扩容及常态化发行逐步推进，给了市场积极向好的预期。
区别于传统的地产开发模式，以公募REITs为契机构建的不动产金融新模式是以存量不动产、租赁模式为主。魏晨阳介绍，通过不动产金融新模式，股权融资大过以往传统的银行贷款的债券融资，持续经营能力重要性远远超过快速周转能力，这对整个不动产体系来说更健康、也更可持续。
此外，公募REITs是持有型物业为主，通过公募REITs机制与一些配套其他相应的环节，有利于把大量消费类基础设施资产盘活，进一步向生态圈靠近。
魏晨阳认为当前以公募REITs为起点来构建我国不动产金融新模式有以下三方面作用：
一是化解房地产行业风险，有效改善房企资产负债表。
因为公募REITs本身带有并购融资功能，它能比较有效的化解房地产行业风险，对降低房企杠杆率、限制盲目扩张等都有积极作用。
二是有效盘活存量资产，增强资产流动性。公募REITs可以把缺乏流动性的存量资产通过把底层的资产打包，把未来现金流上市的机制转换成流动性比较强的金融产品，建设经营方得到现金流补充之后，用来提高基础设施运营，提高它的流动性，以及盈利能力。
三是丰富金融产品范围，推动多层次资本市场的构建。
对于资本市场本身的构建，公募REITs提供了新的维度，并列于股票、债券、基金、衍生品等证券品种，且流动性比较高，收益相对比较稳定。
魏晨阳表示，在当前整个行业转型升级背景下，持有型不动产成为行业转型关键，其中公募REITs相当于是持有性不动产转型的工具之一，房地产本身也从“三粗模式”转向“三细模式。
“推动供给侧结构性改革，对于基础设施和房地产投资来说，公募REITs的引进机制可以带动非标转标，提高直接融资比例，增加社会权益资本的介入参与等多项作用。”魏晨阳补充说，此外，股债并存也是REITs特点，这有利于吸引长期资金、长线资金入市。
政策利好下，我国REITs发行范围扩募迎来重大突破，继交通设施、市政工程、产业园区、数据中心等领域纳入底层资产之后，2021年，保障性租赁住房被列入试点范围。但在魏晨阳看来，当前公募REITs在运行中还存在四个方面的问题亟待解决。
一是法律结构比较复杂。
我国为了最早期启动公募REITs，整个交易结构上做了一些创新，比如“公募基金ABS证券”结构层级多、主体多，和传统海外的REITs公募市场不太一样，带来了治理上的难度。
二是治理机制不明确，产融结合未发挥效用。
由于基金经理不能作为资产管理人，所以实质管理人到底是谁、原始权益人扮演的角色等问题十分重要。
三是税收优惠政策不明确。
国际上各国公募REITs的发展，早期都有通过税收的激励政策让整个市场迅速起步，现在我国税收政策也需要进一步来完善，由于目前还存在一定不确定性，市场积极性相对受到抑制。
四是配套融资工具单一、融资杠杆上限低、融资成本高。
疫情之后，部分国家降低了公募REITs杠杆，但我国融资成本相对比较高，所以融资杠杆对公募REITs没有发挥应有作用。
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房企怎样应对？
尽管公募REITs试点发展步伐加快，企业方面亦动作频频，但对于房企或涉房企业来说，仍存在一些痛点。魏晨阳也就目前房企运营面临问题谈了三个问题。
一是房企可用的房地产金融手段较少。除各类银行机构贷款占比40%之外，受政策限制，房企其他融资渠道较少。但在国外，还可以通过证券化等金融方式降低银行贷款占比，其融资银行贷款占比大概在三分之一左右。
二是高杠杆、持有大量存量资产。除了高杠杆外，很多房企流动性较低的存量资产比较多，怎样降杠杆以及盘活存量资产值得思考，公募REITs则提供了一条新的思路。
三是优质资产因主体资质原因无法发行公募REITs。由于公募REITs在国内还属于新生事物，在起步阶段的门槛和标准较高。
魏晨阳表示，市场发展的预期很重要，不动产进入新模式需要去建立一个新的预期，最终公募REITs提供了一个可退出的机制，“这也是需要探索的方向。”
在此基础上，魏晨阳认为原始权益人必须提高管理和运营能力，“到了存量时代，最终定价评估的是整个项目的治理水平、收益率、租金收益率、稳定性等。”
此外，还需要通过制度创新，打通资产到资金的通道。“这也是对企业的要求，作为资产管理人要熟悉资产，为你的资产找到比较匹配的资金类型，同时还要熟悉资金偏好，能够做好在资产和资金之间搭桥匹配的作用。”魏晨阳说。
但最终要切实抓好并落实一系列市场政策的支持，更好发挥公募REITs的长期投资优势，有效化解房地产行业风险、盘活存量资产。在政策建议方面，魏晨阳认为有四方面当务之急。
一是尽快推进公募REITs立法。
从进一步完善公募REITs制度来简化它的产品结构，降低产品管理成本，同时构建一个适应公募REITs市场特点的发行、上市、交易、信息披露、投资者保护一系列的制度规范，因为公募REITs性质上属于证券，但和股票债券、资产证券化产品不太一样，要根据证券法制定一个专门的法规。
二是降低私募转公募的技术障碍。
从保护投资人利益角度，以及完善市场和监管角度，建议进一步优化不动产私募股权基金在发行公募REITs后基金用途的监管，包括是否能够及时分配回收的资金、增加私募股权资金参与的动力等。
三是推进形成公募REITs的市场化评估定价体系。
目前新生的市场化评估定价体系还比较粗放，没有自己的指标体系，也没有一套公认的方法论，甚至独立的第三方评级、评估也几乎缺位。此外，国外成熟市场的指标体系是否适合我国，也有待探讨。
四是加强市场教育，鼓励各类机构参与。值班编委：樊永锋
审读：戴士潮
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